9月25日上午，习近平总通知布告泛起在新机场线草桥站的一处扶梯上，欲乘地铁返回北京大兴国际机场列席投运仪式。第二天，大兴机场线正式投入经营。这是一条连贯北京大兴国际机场和中心城的轨道交通专线，轨上列车“白鲸号”最高时速可达160千米，从草桥到新机场仅需19分钟。
这条历时19分钟长度41千米的专线，接下来会有不行胜数的旅客搭乘，奔向全世界。回望 50多年前的春天，依稀可见一名白叟在报送的文件上写下“全心设计、全心施工”，这是毛泽店东席对构筑北京暗地铁道的需求批示，这份地铁途程方案也是世界首条地铁线北京地铁1号线的雏形。
从这条韶光地道中一路走来，一条直线的备战场铁逐渐编织成了一张里程700多千米的轨道交通网，陈旧的四九城从“一线一圈”的内城到六大城区“千里互连”。华夏之地，从变革开放早年只拥有一城一线，到当今已守旧36城5761千米185条线路，里程增多249倍之多，稳居世界第一。
今天，掀开中国都会交通舆图，地铁穿梭于都市暗中，高铁连贯于都邑地上，寻常上班族的就业半径从只能周遭几公里一跃至跨城百里不是梦。70年都会进行之路，地铁缩减之尽头，新城崛起之地，TOD所到的地方，将来都市都市圈联动价格链之地址，渐成空间、生齿与家制作“万线互连互通”之势。
轨道之上的中国都邑
156年前，世界上第一条地铁诞生于伦敦。92年前，亚洲第一条地铁在东京建成通车。54年前，中国第一条地铁在北京投入运营。近20年来，随同今世新交通法子的崛起，古板的城市发展格式被打破，“建轨道即建都邑”已成世界共识，TOD已成城市进行模式之出产物。
“狭义TOD（Transit-Oriented-Development)意指’以干部交通为导向的都会发展模式’，通常为以地铁、高铁等大众交通环节为中心，在500米－800米半径范畴内进行高强度、复合业态的物业开荒，将任务、休憩、消费等多种让人更便利的功能集于一身。”有中国TOD师长教师之称的京投发展总裁高一轩在接受《证券日报》记者采访时展现，这个概念发源于美国，但却在亚洲被发扬光大，这源于核心城市“人地抵牾”更鸠合，因此以TOD为导向的都邑发展形式是东京、纽约、香港等世界级少数市干流的城市开发内容。
换言之，当都市发展到未必阶段，轨道交通已经是不可或缺。
“若是把一个都会比作一集团，TOD带来的站点、都邑与轨道周边物业的拓荒，如同在血脉网路的联接下，将骨头、肌肉、脂肪等都市功能有机组合，而不是整个身体都铺满脂肪。”感德梁行大中华区财打造plus主管及北中国区战略发展顾问部主管郭晓勇在蒙受《证券日报》记者采访时浮现，如此一来，在有限的都会空间内，拓展出暗中与地上无缝接驳的“轨道生态价格系统”，可以治愈“摊大饼”带来的诸多都邑病，让城市完成醒目增长。
而能给都会带来工业和新增生齿会聚而成的新郊区的铁轨琐细，从无到有，规划阶段探求最多的就是平凡web、换成站与车辆段置在那里那边，墟市、客店、都邑绿地、餐厅、室庐等多种组合业态若何开辟，才能实现“出产城轨”融合进行的都邑愿景。
“平凡网站与接驳网站周边的物业启迪一样平常但凡在平地上完成，难点在于车辆段地铁上盖物业的启示。地铁车辆段至关于地铁的车库，需要预留结构，尤其一样平常凡是地铁通车后，才在上面施工，这就要求精准的技术来担保施工的安然。”高一轩向本报记者闪现，京投发展是海内率先测验考试“在轨道交通车辆基地上盖屋子”的公司，在成立轨交车辆基地一体化开拓的标的目的后，京投进行即拿下了位于北京丰台区地铁9号线郭公庄车辆段地块。
彼时，垦荒车辆段上盖物业在中国尚属行业先例，没有尺度和技术手段可参照，但在美国已经进行得相对于幼稚，而高一轩在美留学时代所学专业正是都邑与区域进行规划，早已与TOD轨道＋物业城市开拓内容结缘，为了全国第一个轨交车辆段基地一体化开荒工程，在高一轩的操刀下，京投自主研发了减振降噪的技术专利。
“重点突破‘减振和降噪’，阻隔地铁的振动与杂音，才能住得舒心。”高一轩表示，“在地铁上施工最大的应战是‘下面开拓预留的结构前提’，甚至一块石头的摆放都至关紧要，由于施工时下面是空的，是靠柱体来转换与支撑，施工时要精准地落在柱头上的职位，这要颠末尤其严密精确的合计。颠末几年的发展，不只在单一车辆段，以至分开车辆段的芜杂物业启示，京投也已经成为专家。”
“在轨道交通手艺层面，中国已经具备世界当先水平，中国的都邑建设经营需要与轨交细碎进行更加慎密融合。”郭晓勇显示，“TOD可以说是中国未来都邑的运动代价珠链，不仅能晋职城市流动屈从，疏浚沟通城市土地解析开拓，更能衍生新的都市价格节点和生活办法。”究竟，世界地铁年累计输送游客已高达211亿人次。
回望中国近20年的都邑进行，TOD内容已迅速生根萌芽，全中国35座核心都会已座落在地铁轨道之上，时速350千米复兴号也已网连中国境内之城。有统计数据显示，未来中国地铁开明都市将到达58个，规划建设铁路长度达7300多千米，将带来4万亿元的TOD都邑发展蓝海市场。
资本助力TOD全国扩容
TOD模式于城市进行之便当，世界可见，但却不是任何国家都有力气将其进行强大。
“北京与上海的地铁里程均超过700千米，加之拆迁等种种解析利润，每一公里造价可能在5亿元以上。”北京大学金融学传授徐远向记者如是显示。举世无双，业内有一种观点，建一条地铁线，靠收票价30年没法回本，何谈亏损，世界上其实不是没有修到一半修不上来的地铁，但中国却做到了世界第一。
“TOD项目通常面对初始建设账目压力，不敷可持续发展的资金链，在运营期效益不必定性等题目，以是TOD项目主要希图的就是投融资问题。”郭晓勇向本报记者直言，相对于新加坡、中国香港等TOD稚子区域，中国大陆由于在网站周边地盘价值、规划指标、运营机制等方面具有差距，不克不及容易的复制“轨道+物业”的内容，更理应采取恰当中国陆地本性的翻新TOD投融资形式。
譬如，戴德梁行与众多国有根基设施投资建设集团展开单干的EPC+PPP的战投模式，与家当基金相助展开的“打造城轨交融”的制造投形式，与金融机构单干开展的TOD资出产证券化的退出内容，以及丰裕发掘暗中+地上空间的贸易价值的平面开发内容，都给TOD工程带来了多样化的投融资选择。
“在TOD投融资形式创新上，北京地铁4号线的营造经营具有里程碑含义。”高一轩显露，北京地铁4号线采取PPP形式营建运营，而在此以前，中国的地铁凡是各地政府出资建设运营的，需要当局账目资金赞成。
2004年，北京地铁4号线正式动工建设，长度28千米路子24站，总投资高达154亿元，其投资主体是港铁、首创与北京市当局、北京轨道交通建设公司一路出资，2009年通车以后，交由港铁运营。
这是一次得胜的尝试，自此之后，社会资本开始介入TOD斥地运营。时至不日，在京津冀、长三角、珠三角区域内，京投发展、万科、绿城、绿地、龙湖、港铁和复星等企业均有问鼎以TOD为导向的都市进行开荒运营。
“垦荒商问鼎出去，起首方案了一部门资金问题，别的其对于地盘价钱的高效哄骗身手，能够很大程度上弘扬出TOD上盖物业的最大价格。”在郭晓勇看来，开辟商具有雄厚的贸易、财制造资源，能较好的整合股源匹配TOD工程所需要的异化开拓和解析垄断。
正如高一轩所示，一个车辆段物业一体化拓荒工程基本是50万平方米起步，仅仅涉及的寓居业态就在1.5万人到3万人之间，物业货值通常在100亿元以上，况且还有贸易、办公楼等触及工业运营的业态，现实上曾经相当于一个小城，基本可以实现职住失调的TOD伶俐之城。但在地铁上造城，门槛并不低，需要的是TOD专家和启示商双重身份，才能让一个封闭的似乎都市伤疤般具有的车辆段一体化开荒，变成一个都市的地标，甚至成为交通无缝接驳、建筑及带来的城市生活纯粹融入城市的无界之城。
更须要的是，关于地铁周边物业给都邑带来的经济赋能，确实不成约莫。“网站对周边价钱升职的无效畛域是1000米以内，个中200米范围内是最大增值区域。”郭晓勇向本报记者显露，尤其对人口、工业和物业影响很大。
郭晓勇进一步称，从人丁增幅来看，以新加坡为例，TOD新市镇能带来42.3%的生齿增幅；从工业方面看，以香港为例，20世界70年月港岛东以轻工业为主，20世纪80年月至90年代，地铁泰初站守旧，工业逐渐从二打造向三制造过渡，2000年至今，该区域曾经成为少量国际顾问公司、银行和金融保险企业的聚集地；从物业价钱提职方面来看，以深圳地铁为例，室庐价格提职17%－31％，贸易晋升15%－27%，办公物业汲引10%－20%。从通常指点来看，通常100米之内的商业增值能够超过200%。
经济赋能以外，对未来地铁的瞻望或将横跨想象。高一轩陈述记者，好比，当轨交琐屑信号技艺上一个台阶，大概地铁就能够实现暗中Internet的一站抵达，如同地上私人车一样可完成路网拐弯，上车以后无需换乘，到指数地才下车，以致可在车箱内唱K。
重塑多核级都市圈
“一条线的战略”纵横交错，大约是一个都会的肌理，但一个都市的轨交自动脉与下一个城市的联接，进而构成新的“错落有致”，则是整个中国的脉络领土。这象征着，与轨道交通进行并行的劈面，是都市圈都邑结构的演化。
在郭晓勇看来，轨交建设晚期，都市圈内核心城市与非核心城市起源联接，构成更大范围的城市间圈层结构；轨交扩张期，都市圈核心都邑生齿开始向外剖明，人丁外溢，都邑空间进一步精简；轨交稚气期，发生发火多个TOD新城镇，卖命副中心感召，都市圈整体构造呈多一核多心圈层化型网状结构，实现都市圈内各都市间的互联互通。
简言之，跟着轨道交通的普遍，都市圈中心区域功能逐渐朝外扩散，促进边际地区新城镇形成，使得都市圈整体布局由“单核”向“一核多心”变卦，而这些副都市web通常为都邑轨道交通中心或关头网站，利于整个都市圈的扩张，同时每一个中心卖力不同能级的城市功能并且彼此协同发展，进而构成世界尺度的分割网络。
比如京津冀都市圈中的北京到天津的城际列车，仅需29分钟即可跨城。在长三角，何等的互联互通网络越发鳞集。在大湾区，深圳与香港更是实现多处地铁通关，良多在香港工作生存的人歇息地反而离深圳更近。
“在未来的TOD发展都市圈格式中，地铁将联接都会内各个区域、连接都会中心与副中心；高铁将毗连外围都市与非中心城市，组成都市群，进行人、出产、物业的互联互通，将来将疏通沟通涌现如旧金山大湾区、东京师市圈这样的世界级都市圈；而欣赏轨道将勾搭城市与屯子地域、发达与欠兴旺区域。”郭晓勇闪现，城轨建设适应城镇化发展需求，未来各都市圈城轨发展水平也反映了都市圈都会发展能级的水平。
TOD之于中国，无论是从无到有，照旧从有到优，不论是一城之内的地铁网络，照样五湖四海的高铁互联，都是人、产、城、轨的互联互通，用起码的岁月缔造最明丽的城市生计以外，更是不停朝着轨道上的“都市圈”迈进，都市进行不止，TOD生生不息。
(责编：许维娜、孙红丽)
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